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Die Grundregeln beim Kauf einer gebrauchten Immobilie

Wer das falsche Paar Schuhe oder das falsche Auto gekauft hat, weil er sich zu sehr von seinen Emotionen hat leiten lassen statt von seinem Verstand, kann das verhältnismäßig leicht wieder ausbügeln. Aber der Kauf einer Immobilie will wohlüberlegt sein, sonst ist schnell ein Fehler passiert, den man für den Rest seines Lebens bereut.
Ein Haus soll ja oft auch Teil der Altersversorgung und gleichzeitig ein Wertspeicher in diesen für Anleger unsicheren Zeiten sein. Also ist es besonders wichtig, keine fatalen Entscheidungen zu treffen, über die mach sich später nur ärgert. Dies sind die 6 wichtigsten Tipps:

Lage
Ein Sprichwort sagt: „Beim Immobilienkauf sind drei Dinge wichtig: 1. die Lage, 2. die Lage, 3. die Lage.“ Die Lage ist einfach das wichtigste Kriterium. Dabei sollte man nicht nur für die Gegenwart, sondern auch für spätere Zeiten, also wenn man älter ist, die folgenden Punkte beurteilen: Ruf des Stadtviertels, Verkehrsanbindung, Nahverkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Kindergarten/Schule, Ärzte, kulturelles Angebot usw.
Vergleichen Sie die angebotene Immobilie mit ähnlichen in der gleichen Gegend. Das geht heutzutage recht einfach durch Internet-Immobilienportale. So bekommen Sie ein Gefühl für die aktuellen Verkaufspreise und erzielbaren Mieten. Entdecken Sie aber in dem in Frage kommenden Gebiet viele leerstehende Wohnungen bzw. Häuser, ist das ein Zeichen, dass die Nachfrage seitens der Mieter nicht sehr hoch ist. Dann stimmt dort irgendetwas nicht.

Zeit
Lassen Sie sich niemals unter Zeitdruck setzen. Der Kauf einer Immobilie ist keine Hauruck- und Bauchentscheidung, denn  zu viel steht auf dem Spiel, wenn erst einmal eine Unterschrift geleistet wurde. Werden Sie misstrauisch, wenn Verkäufer oder Makler drängen, auch wenn es sich um ein angeblich günstiges Angebot handeln sollte, für das weitere Interessenten Schlage stünden. Meist stimmt das gar nicht und ist nur ein alter Verkaufstrick. Kennen Sie auch die Tricks der Immobilien-Haie.

Besichtigung
Kaufen Sie kein Haus „aus dem Katalog“. Nehmen Sie es persönlich in Augenschein und inspizieren Sie alles. Das gilt auch bei Objekten, die Sie nicht selbst bewohnen, sondern vermieten wollen. Zeit, die Sie für die Besichtigung investieren, lohnt sich immer, weil viele Mängel aufgedeckt werden. Auch beruflich sehr angespannte Käufer sollten darauf nicht verzichten. Durch Hinzuziehen eines Fachmannes lässt sich viel Zeit wieder aufholen, weil ein Gutachter, Architekt, Handwerksmeister usw. aus einschlägiger Erfahrung Mängel schnell aufdecken bzw. Qualität erkennen kann. Selbst ein neutraler Makler ist besser, als alles immer auf eigene Faust zu unternehmen.

Unterlagen
Bevor es zum Notar zwecks Beurkundung geht, müssen Sie selbst Ihre Hausaufgaben machen, indem Sie alle zur Verfügung stehenden Unterlagen prüfen (der Notar macht das nicht, er weist nur auf offensichtliche Unstimmigkeiten im Vertrag hin). Das sollten Sie prüfen:
Grundbuchauszug: Ist der Verkäufer auch der Eigentümer? Sind Belastungen eingetragen? Bestehen Rechte Dritter (Wegerecht, Wohnrecht usw.)? Muss der Käufer diese übernehmen?
Eigentumswohnung: Hier muss man besonders viel Papier sichten – Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Wohngeldabrechnung, Eigentümer-Versammlungsprotokolle (aus ihnen erkennt man besonders gut, welche Probleme in der Wohnanlage bestehen), Nachweis über die Instandhaltungsrücklage (die Ihnen als Käufer zusteht).
Vermietete Immobilie: Lassen Sie sich den Mietvertrag zeigen. Lassen Sie sich nachweisen, dass die Miete immer pünktlich bezahlt wurde (damit Sie keine Mietnomaden übernehmen). Vergleichen Sie die gezahlte Miete mit der ortsüblichen Miete. Bedenken Sie: Auch bei Verkauf gilt ein Mietvertrag weiterhin.
Sonstiges: Überprüfen Sie Grundstücksfläche, Wohnfläche, Grundsteuerbescheid und Energieausweis.

Finanzierung
Hier werden sehr häufig grobe Fehler begangen, indem nicht alle Kosten mit einbezogen wurden und die Kalkulation zu knapp ausfällt. Denn außer dem Kaufpreis fallen noch diverse andere Kosten an: Grunderwerbssteuer (3,5 bis 5% vom Kaufpreis je nach Bundesland), Notar, Grundbuchamt, Maklercourtage. Kosten für Renovierung oder Umbau sollten schon bei der Finanzierung mit berücksichtigt, statt ausgeklammert werden. Gleichzeitig muss man einen guten Kompromiss finden, der Veränderungen in der Zukunft mit berücksichtigt (mehr/weniger Kinder, Angehörigenpflege usw.).

Preis
Für seine Traumimmobilie jeden Preis zu zahlen, ist genauso falsch, wie beim erstbesten Schnäppchen zuzuschlagen. Gerade bei sehr günstigen Angeboten müssen Sie sich fragen, warum hier jemand was zu verschenken hat. Versuchen Sie, im Internet über Immobilienportale Vergleiche anzustellen. Wo das nicht möglich oder zu schwierig ist, sollte über die Investition in ein Verkehrsgutachten nachgedacht werden, um eine sichere Verhandlungsbasis zu haben.
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