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Immobilienkauf:
das gefährliche Cash-back-Modell

Wer eine Immobilie erwerben möchte, braucht dazu in der Regel  mindestens 20%  Eigenkapital.  Bei so genannten Cash-back-Modellen soll es auch ohne gehen. Und Bargeld zur freien Verfügung gibt es noch obendrein. Doch Vorsicht! Solche Angebote sind nichts anderes als eine gefährliche Form des Kapitalanlagenbetrugs.

Beim Cash-back-Modell wird der Kauf einer (angeblich vermieteten) Immobilie zu 100% über einen Bankkredit finanziert. Gleichzeitig bekommt der Käufer eine verlockende 4- bis 5-stellige Barauszahlung. Nach Angaben der Anlageberater sei dies möglich, weil diverse Abschreibungsmöglichkeiten genutzt werden. Einzige Voraussetzung ist ein regelmäßiges Einkommen. Tatsächlich gibt der Vermittler aber nur einen Teil seiner Maklerprovision an den Käufer ab. Wenn Käufer oder Bank darüber nicht informiert werden, handelt es sich um strafbaren Betrug.

Was der Anleger auf alle Fälle nicht weiß:

  • Die Immobilie ist in der Regel minderwertig.
  • Die Immobilie wird stark überteuert verkauft.
  • Die Steuervorteile sind nicht vorhanden.
  • Die Instandhaltungskosten sind bei der Berechnung nicht berücksichtigt worden.

Letztendlich haben ungeeignete Käufer (die Selbstauskunft wird von Anlagegauklern oft geschönt) ungeeignete Immobilien.

Wenn Steuerabschreibungen wegfallen oder gar nicht erst zustande kommen, wenn Instandhaltungskosten zu bezahlen sind, die bei der Kalkulation nicht einmal erwähnt oder zumindest verharmlost wurden und/oder wenn aus privaten Gründen finanzielle Engpässe entstehen, kann der Cash-Back-Käufer schnell in die Überschuldung geraten.

Gibt es einen Ausweg?
Zunächst sollte ein Betroffener so schnell wie möglich zum Anwalt gehen. Dieser prüft, ob noch kein Grundbucheintrag vorgenommen wurde. Wenn dies der Fall ist, beruft er sich gegenüber Verkäufer und Notar auf Formnichtigkeit des Kaufvertrages gemäß § 313 BGB. Wenn die Nebenabrede der Barauszahlung (Cash-back) nicht notariell beurkundet wurde, ist ein Immobilienkaufvertrag nämlich unwirksam. Ist der Eintrag allerdings erfolgt, ist das nicht mehr möglich.

Falls die Immobilie erheblich überteuert verkauft wurde, besteht eine weitere Möglichkeit, den Vertrag für nichtig zu erklären. Dazu muss ein Sachverständiger den wahren Wert ermitteln. Als überteuert gilt, wenn die Immobilie 50-60 % über dem Marktwert verkauft wurde.

Der Anwalt beantragt beim Finanzamt auch die Stundung der Grunderwerbssteuer und bei Gericht die Einstellung der Zwangsvollstreckung.

TIPP:
Bei Gebrauchtimmobilien werden die nicht unerheblichen Anwalts-, Gerichts- und Sachverständigenkosten von der Privatrechtsschutzversicherung übernommen!
Der Weiterverkauf einer solchen Schrott-Immobilie ist äußerst schwierig. Handelt es sich um einen Teil eines größeren Objektes (z.B. ein einzelnes Hotelzimmer), gibt es dafür kaum einen Zweitmarkt. Bei kompletten Immobilien wird ein Verkauf nur zum Marktpreis erfolgen können, so dass der einstige Besitzer immer noch auf einem hohen Restkredit sitzen bleibt.


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