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Mit diesen Tricks arbeiten Immobilien-Haie

Die sog. Geldanlage in Beton, also Immobilien, ist oftmals eher ein Betongrab für Anlagekapital. Damit Sie nicht auf die zahlreichen Tricks der Immobilienverkäufer reinfallen, habe ich sie Ihnen hier zusammengefasst: 

Lebensversicherungen sind nicht mehr das, was sie einmal waren, an der Börse geht es rauf und runter, Staatsanleihen haben magere Renditen und werden zunehmend unsicher – kein Wunder, dass viele Anleger sich nach Immobilien umsehen, um später einmal durch Mieteinnahmen doch noch eine gute Altersversorgung zu haben. Doch nach Jahren stellt man fest, dass die Steuervorteile doch nicht so gewaltig sind (wenn überhaupt), die Mieteinnahmen ausbleiben und ein Wiederverkauf nur mit Verlust möglich ist, weil man einst überteuert gekauft hatte. Ja, wer an die Falschen gerät, kann häufig sogar in Überschuldung enden. Neben vielen seriösen Verkäufern ist das Immobilienmeer auch verseucht mit skrupellosen Haien, denen kein Trick zu billig ist:

Immobilienhaie mögen Ortsfremde
Wer Immobilien in einer fremden Stadt, Hunderte Kilometer entfernt vom eigenen Wohnort kaufen will, ist immer benachteiligt und kann dadurch leicht Opfer werden. Denn man kennt sich nicht aus in Bezug auf Infrastruktur, Arbeitsmarkt und Stadtteile. Ob das Wohnviertel empfehlenswert oder problematisch ist, wie kann ein Ortsunkundiger das richtig beurteilen? Besser ist es, heimatnah zu kaufen, dann kann der Verkäufer keine Lage schöner reden, als sie ist. Schließlich sind bei Immobilien nach wie vor diese drei Dinge am wichtigsten: 1. Lage, 2. Lage, 3. Lage.
Und vergleichen Sie die angebotene Immobilie mit ähnlichen in der gleichen Gegend. Das geht heutzutage recht einfach durch Internet-Immobilienportale. So bekommen Sie ein Gefühl für die aktuellen Verkaufspreise und erzielbaren Mieten. Entdecken Sie aber in dem in Frage kommenden Gebiet viele leerstehende Wohnungen bzw. Häuser, ist das ein Zeichen, dass die Nachfrage seitens der Mieter nicht sehr hoch ist. Dann stimmt dort irgendetwas nicht.

Immobilienhaie rechnen schön
Es ist verlockend, es klingt wie im Märchen: Ohne Einsatz von Eigenkapital soll man Immobilienbesitzer werden. Man nutze einfach die bestehenden Steuersparmöglichkeiten aus, plus regelmäßige Monatsmieten, und schon steht die Finanzierung des Objekts. Doch so einfach ist es nicht: Die Steuervorteile kann man nur bei entsprechendem Einkommen voll ausschöpfen (außerdem können sie sich jederzeit ändern), mit zeitweiligen Mietausfällen muss man immer mal rechnen, und was ist mit den Kosten für Instandhaltung, Wartung, Verwaltung usw.? Wenn hier zu knapp kalkuliert oder Kosten gar arglistig vergessen worden sind, kann dem Käufer der Finanzruin drohen, denn die Bank will weiterhin Zins und Tilgung sehen.
Was kann man gegen Schönrechnerei tun? Lassen Sie das Zahlenwerk von Unbeteiligten überprüfen: die Steuervorteile vom Steuerberater, die Gesamtkalkulation von Ihrer Hausbank oder einer Verbraucherberatung.

Immobilienhaie verschweigen Kosten
Es gibt Immobilienverkäufer, die erwähnen mit keinem Wort, dass zusätzliche Kosten anfallen: Grunderwerbsteuer (zwischen 3,5-5% je nach Bundesland), Grundbucheintragung und Notar (1,5-2%) und eventuell noch Erschließungskosten und eine Maklercourtage. Auch die Finanzierung kostet 1-2% der Darlehenssumme. Nicht genug damit, schlagen manche Haie auch noch die eigene Provision drauf und verteuern somit das Objekt mutwillig. Wer wirklich mehrere hunderttausend Euro für eine Immobilie ausgeben will, sollte nicht an den 500-1000 Euro für das Wertgutachten eines selbst beauftragten Sachverständigen sparen, denn nur so kann man sicher sein, dass man nicht überteuert kauft.
Miethaie halten auch gerne Unterlagen zurück. Lassen Sie sich bei einer Eigentumswohnung die Teilungserklärung zeigen, damit klar ist, was wem gehört und was Gemeinschafts- und was Sondereigentum ist. Falls es bereits eine Eigentümergemeinschaft gibt, bestehen Sie auf Einsicht in die Protokolle (so erfahren Sie am besten von bestehenden Problemen).

Immobilienhaie geben Mietgarantien
Hier lauert eine doppelte Falle: Zum einen werden oft höhere Mieten versprochen, als der Markt hergibt. Zum anderen muss sich der Käufer fragen, wie sicher das Garantieversprechen ist. Denn es steht und fällt mit dem Unternehmen, das es abgegeben hat. Wenn die Firma aber eines Tages nicht mehr zahlungsfähig ist, was nützt es dann?

Immobilienhaie haben alles an der Hand...
...nämlich nicht nur die Traum-Immobilie, die sich selbst trägt, sondern auch die Bank, die voll finanziert und gleich den Notar, der alles beurkundet. Was nach Service zur Entlastung des Käufers aussieht, ist in Wirklichkeit eine unheilige Allianz. Da haben sich drei Parteien zusammen getan, die an einem unbedarften Käufer Geld verdienen wollen. Was aus ihm später wird, ist ihnen egal. So viel Reibungslosigkeit ist verdächtig. Und übersteigerte Eile auch – damit will man nur verhindern, dass es sich der kaufbereite Interessent wieder anders überlegt. Nehmen Sie sich stattdessen viel Zeit, auch wenn angeblich andere Käufer schon Schlange stehen und Ihnen die Immobilie vor der Nase wegschnappen könnten (das stimmt meist gar nicht). Sie brauchen die Zeit, um solch eine weittragende Entscheidung gründlich zu überdenken, das Angebot überprüfen zu lassen und kritische Einwände zu berücksichtigen.
Übrigens: Eine Vollfinanzierung zu 100% des Kaufpreises funktioniert selten langfristig. Ohne 20% Eigenkapital ist das Risiko wegen der Monatsbelastung sehr hoch.

© Copyright: Roland Benn



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