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Immobilien in Süd-Zypern


Von Norbert Bartl, Herausgeber von „Leben im Ausland
Republik Zypern FlaggeZypern ist eine wunderschöne Insel im Mittelmeer, die einen lässigen Tagesablauf mit griechischer Schlitzohrigkeit und britischer Lebensart irgendwie unter einen Hut bringt. Dazu ist es sinnvoll, wenn Sie auf Zypern einige Besonderheiten beachten, wie etwa, wenn es um Immobilien geht.

Mieten auf Zypern ist sehr viel vernünftiger als Kaufen
Was Ihre Wohnung betrifft, so riet mir Roland Ewert bei unserem letzten Gespräch, lieber etwas zu mieten als zu kaufen, speziell am Anfang, und daran hat sich bis heute nichts geändert. Erstens sind die Mieten immer noch relativ günstig im Vergleich zu den Kaufpreisen, auch wenn sie acht Jahre lang gefallen sind, 2017 eine Art Boden bildeten und seit 2018 wieder etwas steigen.

Zweitens ist es für einen Zypern-Neuling gar nicht so einfach, mit den Eigentumsrechten bei Immobilien klar zu kommen und etwas so zu kaufen, dass er dabei garantiert nicht auf die Nase fällt. Dazu gleich mehr…

Ein Trend, der vor einigen Jahren begann, hat sich inzwischen verstärkt: Immer mehr Ausländer entscheiden sich auf Zypern für Paphos, eine Stadt von knapp 35.000 Einwohnern an der Südwestküste, rund 50 Kilometer westlich von Limassol. Obwohl Paphos einen großen Flughafen hat und international angeflogen wird, geht es hier immer noch sehr viel ruhiger zu, was den Tourismus betrifft.

Der Ort hat ein sehr angenehmes Mikroklima; es ist hier viel milder als im Rest der großen Insel. Die schönsten Wohnanlagen finden Sie in den Bergen hinter der Stadt, mit schönem Fernblick aufs Meer. Ein Apartment mit zwei Zimmern gibt es in Paphos immer noch ab etwa 350 Euro im Monat, eine Villa mit Pool schon ab 700 Euro. Es herrschen übrigens keine wesentlichen Preisunterschiede zwischen Sommer und Winter, was wohl auch damit zu tun hat, dass die Saison hier sehr viel länger dauert als etwa auf spanischen Inseln – nämlich von April bis November – und dass es auch von Dezember bis März keinesfalls unerträglich kalt wird.

Paphos, Zypern<< Hafenpromenade von Paphos

Die günstigen Mieten sind der Grund, warum ein Leben in Zypern unterm Strich preiswerter ist als in Deutschland oder Österreich. Wenn es dagegen um den Einkauf von Nahrungsmitteln und die Kosten des täglichen Lebens geht, rechnen Sie lieber nicht damit, dass Sie in Zypern sehr viel billiger wegkommen. Relativ teuer sind vor allem alle Güter, die auf die Insel transportiert werden.

Die Wiedervereinigung mit dem türkischen Norden ist in weite Ferne gerückt
Eine der Besonderheiten von Zypern ist, dass sie immer noch eine geteilte Insel und Nikosia seit dem Fall der Berliner Mauer die einzige geteilte Stadt Europas ist. Daran wird sich auch so bald nichts ändern, denn eine Wiedervereinigung zwischen dem Zypern der EU im Süden und dem nicht als Staat anerkannten türkischen Norden ist in weite Ferne gerückt. Immerhin hat sich das Leben auf der Insel soweit normalisiert, dass die Menschen im Süden und im Norden wieder den anderen Teil besuchen dürfen.

Misstrauen gegenüber der EU ist seit dem Bankraub nicht besser geworden
Zur Erinnerung: 2004 war der griechische Süden von Zypern zum Entsetzen vieler seiner Bürger der EU beigetreten, während der Norden türkisch und draußen blieb. Die Abhängigkeit von Brüssel sorgte in erster Linie für volle Taschen bei den gut vernetzten Politikern im Süden, für höhere Preise und Kreisverkehre statt Kreuzungen auf den Landstraßen. Immerhin war es Zypern gelungen, den einen oder anderen steuerlichen Vorteil in die Ära des vereinten Europa hinüber zu retten.

Die Währung im Süden wurde der Euro, und im Norden gilt weiter die türkische Lira. Das führte im Süden seit dem EU-Beitritt zu stark steigenden Preisen, während der Norden deutlich preiswerter geblieben ist, speziell für Ausländer, seitdem die Lira im Laufe der Jahre mehrfach unter die Räder gekommen ist.

Gegenüber der EU hatten die Menschen in Zypern eigentlich immer ein gesundes Misstrauen an den Tag gelegt, was durch den Beitritt, die Zypern-Krise und den Bankraub nicht besser geworden ist. Dass es trotzdem keine politische Partei gibt, die ganz konkret den Austritt aus der EU fordert, hat vermutlich damit zu tun, dass Zyprioten politischen Parteien generell sehr stark misstrauen, was sich z.B. in Wahlbeteiligungen um die 50 Prozent äußert.

Wie in den meisten Ländern nach einem EU-Beitritt boomten auch in Zypern Häuser, Wohnungen und Bauland. Von 2004 bis 2008 hatten sich die Preise verdoppelt oder verdreifacht, bevor sie 2008 stagnierten und einbrachen. Ein Grund für die Krise war, dass sich die Banken weigerten, nicht bezahlte Hypotheken aus den Bilanzen zu nehmen, gleichzeitig aber die Kreditvergabe bremsten.

Sogar heute sind immer noch unverkaufte Wohnungen im Angebot, die zum Teil noch nicht fertig sind, so dass ein erfahrender Käufer sehr gute Deals machen kann. Aber dazu ist viel Fachwissen nötig, denn solche auf halbem Weg eingestellten Bauvorhaben können einen Rattenschwanz an Problemen hinter sich herziehen.

Worauf Sie beim Kauf einer Immobilie ganz besonders aufpassen müssen
Das Grundbuch auf Zypern ist ein Kapitel für sich. Die Bürokraten in den Grundbuchämtern sind mit ihren Einträgen oft Jahre hinter der aktuellen Situation zurück. Wenn nun eine Bank einem Bauträger einem Kredit gab, der dann das Land in Parzellen unterteilte und erschloss, um darauf Häuser oder Wohnblocks zu bauen, wird der Käufer solange nicht als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen, bis die Bank das komplette Darlehen zurückbekommen hat. Englische Käufer gingen damit lange recht sorglos um, aber bei einem Wiederverkauf stellt sich so eine Situation als Problem heraus.

Noch ist die Rechtslage ziemlich fließend. Bauträger und Makler haben wenig Interesse, ihre Kunden auf diese Problematik hinzuweisen. Sie wollen ihre Provision nicht aufs Spiel setzen, die meistens bei 5 Prozent liegt, aber auf 8 Prozent steigen kann, wenn ein Makler und ein Bauträger beteiligt sind.

Weil im Süden Zyperns bis 2008 die Preise davonliefen, hatte sich mancher verwegene Ausländer im Norden umgesehen. Da ist die Küste weniger zugebaut, die Preise sind viel niedriger. Während der Süden boomte, war im Norden mancher gute Kauf möglich. Dafür gibt es dort das Risiko eines Totalverlustes, falls ein des Norden verwiesener Zypriot Besitzansprüche anmeldet – was freilich eine Wiedervereinigung voraussetzen würde. Ohne die sind Urteile nichts wert, die in einer fremden Jurisdiktion nicht durchgesetzt werden können.

Strand bei Paphos, Zypern<< Der beliebteste Strand von Paphos

Ihr – noch theoretisches – Risiko beim Hauskauf im Norden

Seit die Grenzen auf Zypern wieder durchlässig sind und Südzyprioten in den Norden reisen dürfen, hat sich mancher seinen früheren Besitz dort angesehen. In einem Fall klagte so ein vertriebener Zypriot vor dem Europäischen Gerichtshof. Der urteilte 2009, die Engländerin müsse ihr Haus abreißen, das sie in Nordzypern auf dem Grund gebaut hatte, das von dem Griechen im Norden beansprucht wird.

Wert des Urteils: siehe oben – aber Straßburg ermuntert ausdrücklich die Gerichte in Südzypern, in solchen Fällen gegen ausländische Käufer vorzugehen, nicht zuletzt vermutlich, um die Lage im nicht anerkannten Norden zu destabilisieren.

Wenn Sie sich mit solchen Risiken in Zypern nicht belasten wollen, dann mieten Sie am besten Ihr Domizil für wenig Geld. Damit gewinnen Sie Ruhe und Lebensqualität, und Sie verlieren höchstens die theoretische Chance auf einen möglichen Gewinn bei einem riskanten Immobilien-Deal.

In einem früheren Bericht über Zypern schrieb ich einmal folgende Warnung zum Thema Schwarzgeld: „Wenn die Herkunft irgendwelcher Gelder nicht sonnenklar ist, kann ein Zypern-Konto auf Drängen aus dem Ausland sofort gesperrt und das Guthaben in der Praxis konfisziert werden.“

Grotesk, nicht wahr? Seit 2013 wissen wir, dass Geld in privatem Besitz auch dann enteignet und konfisziert wird, wenn es blütenweiß und seine Herkunft einwandfrei nachweisbar ist. So ändern sich die Zeiten. Staatlicher Diebstahl wird zur Gewohnheit, und Brüssel wird immer weiter zum Unrechts-Regime, ohne dass sich große Proteste regen…

Wenn Sie Zyperns Banken nicht mehr trauen, führen Sie Ihr Konto woanders
Andere frühere Aussagen sind heute noch voll gültig, wenn auch leicht modifiziert: „Generell sind ausländische Unternehmer und Arbeitnehmer auf der Insel ebenso willkommen wie Menschen im Ruhestand. Zypern ist mit seinen günstigen Steuersätzen ein beliebter und sinnvoller Sitz für internationale Berater, Vermittler und Handelsfirmen. Speziell im Nahosthandel erweist sich die Drehscheiben-Lage zwischen Asien, dem Nahen Osten, Afrika und Europa als wichtiger Vorteil.“

Bleibt nur noch hinzuzufügen, dass Sie ja das Geschäftskonto Ihrer Zypern-Limited, die Ihnen heute den Non-Dom-Status sichert, nicht unbedingt auf Zypern führen müssen. Und der gute Rat, private Vermögen lieber zu streuen und in kleinen Teilen auf verschiedene Banken in mehreren Ländern zu verteilen, gilt sowieso längst nicht nur für Zypern.

Wissenswertes über Süd-Zypern (griechischer Teil)
Wissenswertes über Nord-Zypern (türkischer Teil)

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© Copyright: Norbert Bartl, Leben im Ausland / Roland Benn, Big Benn Books



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