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Die 5 Strategien, Ihre Immobilie zu schützen


Jedes Jahr wandern 150-200.000 Deutsche aus. Oft sind es Menschen mit Geld und Köpfchen, was die Situation in der alten Heimat nicht leichter macht, zumal Menschen mit viel weniger Geld und Ausbildung zuwandern… Doch während Menschen mobil sind und einen Rechtsraum verlassen können, ist das bei Immobilien nicht möglich. Darum bediente sich der deutsche Staat in den letzten 100 Jahren schon 2x am „Betongold“ (Hauszinssteuer 1923 und Lastenausgleich 1952).

Da die Staatsschulden trotz Null-Zins-Politik der EZB weiter gestiegen sind und eine Höhe erreicht haben, die unter normalen Umständen nicht mehr zu tilgen sind, wächst die Gefahr, dass Immobilienbesitzer wieder zahlen sollen. Mit diesen 5 Strategien können Sie Ihre Immobilie schützen:

Immobilien haben allgemein einen guten Ruf als Vermögenssicherungs-Klasse. Doch nichts im (Wirtschafts-)Leben ist ohne Risiko. Das trifft durchaus auch auf Immobilien zu, worüber sich viele Eigentümer dessen oft gar nicht so bewusst sind. Diese Punkte gefährden die Wertbeständigkeit:
  • Preisblasen
  • Mietnomaden
  • Grundsteuererhöhungen
  • Anliegerkosten
  • Kommunalabgaben
  • Instandhaltung
  • Enteignung
Gerade was letzteren Punkt betrifft, ist das Arsenal an Strategien gut gefüllt, die vorausschauenden Immobilien-Eigentümern zur Verfügung stehen:

1.
Strategie: Nießbrauch
Der Nießbrauch ist ein hervorragendes Instrument, das in mehrfacher Hinsicht sehr effektiv zum eigenen Nutzen angewandt werden kann:

a) Nießbrauch im Grundbuch eintragen lassen
Durch die Eintragung eines Nießbrauchrechts kann man die Attraktivität einer Immobilie für Dritte stark herabsetzen. Den Nießbrauch in Form eines lebenslangen Wohnrechts kann nicht nur der überlebende Partner erhalten, sondern auch Kinder und sogar Enkel. Das ist ein recht hoher Schutz vor Zwangsversteigerung. Und sollte es doch so weit kommen, hat der/die Nutznießer trotz Verlust der Immobilie noch die Sicherheit auf ein lebenslanges Wohnrecht.

b) Steuerneutral verschenken und vererben
Beim Nießbrauch verschenkt man einen Vermögenswert, doch die daraus resultierenden Einnahmen und Erträge behält man. Bekannt geworden ist diese Möglichkeit vor allem im Bereich Immobilien. Doch auch bei Depots und Vermögen kann der Nießbrauch-Trick verwendet werden:
Schenkt beispielsweise ein Vater eine Immobilie mit Nießbrauch an seine Tochter, so wird diese Eigentümerin der Immobilie, die Mieteinnahmen gehören jedoch bis zu dessen Tod dem Vater. Vorteil: Die Immobilie gehört später nicht zum Erbe, somit fällt für diese keine Erbschaftssteuer an. Zusätzlich vermindert der Nießbrauch den Wert des zu übertragenden Vermögens.

Zur Ergänzung:
Weniger bekannt ist die Anwendung des Nießbrauchs bei Wertpapierdepots und Policen. Auch hier bleiben die Dividenden beim Schenker und er entscheidet weiterhin über die Zusammensetzung des Depots, das Depot gehört jedoch dem Beschenkten.
Beispiel: Ein Ehepaar (beide 50 Jahre alt) schenkt den beiden volljährigen Kindern ein Depot mit einem Wert von 6 Mio. €.
Damit erhält jedes Kind je 1,5 Mio. € von jedem Elternteil.
Vermindert um den Wert des Nießbrauchs (1,1 Mio. €) verbleibt ein steuerpflichtiger Betrag von 400.000 €.
Das ist genau der Betrag, der steuerfrei geschenkt werden kann. Im Ergebnis können so 6 Mio. € ohne Schenkungssteuer an die Kinder weitergegeben werden.
Mit einer Generationenberatung und speziellen Policenlösungen kann beispielsweise die Rehberger Werte GmbH Ihre persönliche Vermögenssituation nachhaltig optimieren.

2.
Strategie: Erstrangige Hypothek
Wer befürchten muss, dass etwaige Dritte eine erstrangige Hypothek auf seine Immobilie eintragen lassen könnten, kann dem zuvorkommen, und dies selbst tun in Form einer Eigentümer-Grundschuld in Kombination mit einem Bankdarlehen.

In der jetzigen Niedrigzinsphase, deren Ende noch lange nicht in Sicht ist, kann man damit sogar noch die Vermögenssicherheit durch Diversifikation erhöhen und gegebenenfalls sogar Gewinn erzielen. Das durch den Immobilienkredit erhaltene Kapital könnte man beispielsweise in andere Sachwerte wie Edelmetalle wie Gold und Silber, Technologiemetalle, Diamanten, ausländische Wertpapiere oder Hochprozentiges investieren und somit die Kapitalanlagen besser streuen, um Totalverlust zu vermeiden.

3. Strategie: Familien-Genossenschaft
Ich weiß nicht, warum das Rechtsmodell der sog. „Kleinen Familiengenossenschaft“ so wenig bekannt ist, denn schließlich hat es herausragende Vorteile wie beispielsweise steuerfreie Miteinnahmen. Und ein Schutz vor Gläubigern ist es ebenfalls, denn die Immobilie/n ist/sind Sondervermögen der Genossenschaft und damit nicht angreifbar.

Selbst Scheidung führt zu keinem Verlust!

Noch zwei Vorteile: Bei Abrutschen in Hartz IV oder bei Eintritt einer Pflegebedürftigkeit kann die Immobilie nicht in Anspruch genommen werden.

Speziell für diese Rechtsform finden Sie in der „Deutsche Vermögenssicherung eG“ die beste Beratung für den Generationsschutz Ihrer Immobilie. Denn sie ist spezialisiert auf die Beratung, Gründung und Nachbetreuung von Familiengenossenschaften.

4. Strategie: Familien-Holding
Darunter versteht man eine vermögensverwaltende Familiengesellschaft (auch Familienpool genannt), die das Vermögen einer Familie oder bestimmten Mitgliedern einer Familie gesellschaftsrechtlich zusammenfasst (nicht nur Immobilien, sondern auch Wertpapiere und sämtliches weitere Vermögen). Ziel ist die flexible Verwaltung und langfristige Erhaltung eines Familienvermögens.

In der Praxis sind verschiedene Rechtsformen möglich wie Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), Kommanditgesellschaft (KG), GmbH & Co. KG und GmbH. Die Familienholding kann steuerlich vorteilhaft sein, indem Erträge und Wertzuwächse auf mehrere Personen, insbesondere aus der Kinder- und Enkelgeneration, verlagert werden.

Die Vermögens-Übergeber können sich umfassende Entscheidungskompetenzen und Erträge vorbehalten.
Es bietet sich ferner die steuerlich vorteilhafte Möglichkeit, Privatvermögen durch Einbringung in eine gewerblich geprägte Familiengesellschaft (z. B. GmbH & Co. KG) in Betriebsvermögen zu verwandeln und damit die Steuervergünstigungen für die Übertragung von Betriebsvermögen in Anspruch zu nehmen.

Schutzfunktion gegenüber Gläubigern und Unterhaltsberechtigten eines Gesellschafters: sie haben keinen Zugriff auf das Gesellschaftsvermögen.

Ein zusätzlicher Vorteil ist, dass selbst vermögenslose Minderjährige Gesellschafter einer Familiengesellschaft werden und auf diese Weise bereits früh von Schenkungen profitieren können. Mit entsprechenden Regelungen im Gesellschaftsvertrag kann gleichzeitig verhindert werden, dass Minderjährige Einfluss auf Entscheidungen nehmen können.

Ein Austritt eines Familienmitglieds ändert nichts an Holding-Vermögen, sondern nur die Beteiligungsquote der verbleibenden Gesellschafter.

Informationen u.a.:
Kanzlei Helmut Cramer, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Steuerrecht & Steuerberater

5. Strategie: Immobilien-Leibrente
Das wohlverdiente Älterwerden zu genießen, ist eine Kunst. Viele Wohnungs- und Hauseigentümer müssen trotz Ihres Besitzes von einer mehr oder weniger kargen Rente leben und sich auch schon mal einschränken. Doch das muss keineswegs sein! Speziell für kinderlose Senioren bietet sich eine Leibrente auf Immobilien-Basis an.

Wie funktioniert das?
Ganz einfach: über den Verkauf Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses auf Leibrentenbasis. Dieses Finanzinstrument ist in Großbritannien und den USA schon seit vielen Jahren bekannt wird von Zehntausenden Immobilieneigentümern genutzt, um den Lebensstandard zu erhöhen.

Der Vorteil:
Sie erhalten damit sofort eine ansehnliche Extra-Rente und Sie bleiben auf Lebenszeit dort wohnen, wo Sie wohnen!

Die Sicherheit:
Das Konzept bietet jedem Eigentümer ab 60 Jahren notarielle Beurkundung und Sicherheit und entlastet ihn darüber hinaus – manchmal bis auf einen kleinen Selbstbehalt - von den Instandhaltungskosten.
Eine Monatsrente in Höhe von 750 € auf Lebenszeit ergibt sich schon bei einem Immobilienschätzwert von 125.000 €.
Mehr Infos: Deutsche Leibrenten AG

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