Jeden Tag Reicher
StartseiteAGBKontaktImpressum

So vermeiden Sie die Vorfälligkeits-Entschädigung
bei Immobilienverkauf



Kaum einer kauft oder baut ein Haus und bezahlt alles bar aus eigenen Mitteln. Der Normalfall ist, dass man nur meist 20% Eigenkapital hat und sich den Rest von einer Bank leihen muss.
Beide Vertragspartner geben ein Versprechen ab: Der Darlehensnehmer verspricht, in einer festgelegten Zeit zu tilgen und den vereinbarten Zins zu zahlen. Die Bank verspricht daraufhin, das Geld zu geben, wenn die Sicherheiten stimmen.

Doch Hypothekenfinanzierungen haben in der Regel langen Laufzeiten von 10, 20 oder noch mehr Jahren – da kann allerhand Unvorhergesehenes passieren: Scheidung, Unfall, Arbeitslosigkeit, Krankheit usw. Mit anderen Worten: Die Immobilie muss verkauft werden.

Auf der anderen Seite kann es auch vorkommen, dass der Kreditnehmer früher schuldenfrei sein möchte, weil er eine Erbschaft gemacht oder im Lotto gewonnen hat.

Hier sagt dann die Bank: Dass wir das verliehene Geld wiederbekommen ist eine Sache, dass uns aber durch die vorzeitige Rückzahlung Zinsgewinne verloren gehen, ist eine ganz andere. Dafür fordert sie einen Ersatz, eben die Vorfälligkeitsentschädigung.

Doch nicht immer muss diese Art Schadenersatz bezahlt werden, was nachfolgend erläutert werden soll. Und falls der Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung doch berechtigt ist, sollte die Berechnung der Bank unbedingt überprüft werden, da sie nicht automatisch stimmen muss. Nicht selten kommt es nämlich vor, dass eine Bank die Not des Kunden ausnützt und das Doppelte des Errechneten einfordert. Die aktuelle Gesetzeslage begünstigt leider eher die Banken, die höhere Forderungen oft fantasiereich begründen.

Mit diesem Vorfälligkeit-Entschädigungs-Rechner von FOCUS online können Sie eine Überprüfung vornehmen. Vergleichen Sie Ihre Berechnung mit der der Bank. Lassen Sie sich von Ihrer Bank die Punkte erklären, die Sie nicht nachvollziehen können. Oft stellt sich eine falsche Berechnung heraus!

Gründe für eine Vermeidung oder Reduzierung der Vorfälligkeitsentschädigung
1.
Im Gegensatz zu Hypothekendarlehen von Banken können Bauspardarlehen ohne Frist und ohne Kosten jederzeit teilweise oder ganz zurückgezahlt werden.
2.
Sicherlich kann derjenige von Glück sagen, der nachweisen kann, dass die Widerrufsbelehrung im Kreditvertrag fehlerhaft war. Diese Prüfung setzt aber einiges an Fachwissen voraus, so dass diese Aufgabe einem Fachanwalt für Kapitalrecht überlassen werden sollte. Die Kosten übernimmt eine eventuell vorhandene Rechtschutzversicherung. Gegebenenfalls können aber auch Verbraucherschutzvereine helfen.
3.
Legen Sie Ihre Unterlagen wie Darlehensvertrag, Vorfälligkeits-Berechnung und Hausverkaufvertrag einem Fachanwalt für Kapitalrecht vor. Oft stellt sich dabei heraus, dass die Bank eine falsche Berechnung vorgenommen hat.
4.
Ein Fachanwalt für Kapitalrecht weiß auch, ob der seinerzeit vereinbarte Zinssatz unterhalb des Zinssatzes liegt, zu dem die Bank heute ein Ersatzgeschäft tätigen könnte. Da ihr in diesem Fall kein Schaden entsteht, entfällt auch der Anspruch auf eine Entschädigung.
5.
Keine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn ein sog. Objekttausch möglich ist, d.h. ein Eigentümer verkauft eine Immobilie und kauft im Anschluss eine andere, die er bei der gleichen Bank finanziert. Man sollte sich aber im Vorfeld den Verzicht der Bank schriftlich bestätigen lassen.
6.
Es besteht bei entsprechendem Verhandlungsgeschick die Möglichkeit, dass der Käufer den Kredit des Hausverkäufers übernimmt. Doch ist hier noch eine zweite Hürde zu überwinden: Auch die Bank muss den potenziellen neuen Eigentümer als Kreditnehmer akzeptieren. Dies ist alleine die Entscheidung der Bank; daher sollte man möglichst nur mit finanzstarken Interessenten verhandeln. Wenn das gelingt, ist diese Methode für Verkäufer wie Käufer die optimale, weil es nur zu einem Schuldnertausch kommt und niemand eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen muss.
7.
Falls es ohne Kreditübernahme gehen soll, müsste man einen Käufer finden, der bereit ist, zusätzlich zum Kaufpreis auf die Vorfälligkeitsentschädigung zu erstatten.
8.
Suchen Sie das Gespräch mit dem Darlehensgeber. Wer seine Immobilie verkaufen will oder muss, sollte immer auch das Gespräch mit dem Darlehensgeber suchen. Dabei ist wichtig, mit offenen Karten zu spielen und die Gründe plausibel darzulegen. Tun Sie dies, nachdem Sie sich Kreditangebote anderer Finanzierer eingeholt haben. Oft schon hat es sich ergeben, dass der alte Darlehensvertrag angepasst wurde, dass die Vorfälligkeitsentschädigung eingespart und/oder dass Zinsen gesenkt wurden.

Übrigens…
spielt es eine große Rolle, ob Sie Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf zahlen sollen oder ob Sie den Kreditvertrag ohne Hausverkauf vorzeitig beenden wollen. Seien Sie darauf gefasst, dass die Vorfälligkeitszinsen bei Hausverkauf erheblich höher sind. In jedem Fall sollte ein Fachanwalt für Kapitalrecht eine Überprüfung vornehmen. Er kann Ihnen sagen, ob alles rechtens ist und ob es Möglichkeiten zur Kostensenkung gibt.
Ein Fachanwalt für Kapitalrecht ist auch insofern sehr nützlich, weil er oft gute Kontakte zur Immobilienbranche hat, was vor allem bei dringendem Verkauf vieles erleichtert und auch Kosten spart.

Die Steuer
Falls die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung nicht vermeidbar, gibt es häufig noch die Möglichkeit, diese Kosten steuerlich geltend zu machen. Entweder als Werbungskosten im Zusammenhang mit einer Vermietungstätigkeit oder als Minderung eines Veräußerungsgewinns. Da es hier viele Kriterien zu beachten gibt, sollten Sie sich Rat bei einem Steuerberater holen.

© Copyright: Roland Benn / BIG BENN BOOKS


Zurück zur Übersicht






Footer von Jeden Tag Reicher